Vastgoed & fiscaliteit — bijgewerkt aug. 2026
De startersvrijstelling scheelt je tot 11.100 euro. Maar hij is eenmalig, hij stopt hard bij 555.000 euro en hij hangt aan de dag van de levering — niet aan de dag dat je tekent. Drie voorwaarden waar in de praktijk het meeste misgaat.
In het kort
In dit artikel
De vijf voorwaarden
| Voorwaarde | Wat het precies inhoudt |
|---|---|
| Leeftijd | 18 tot en met 34 jaar op de dag van de levering bij de notaris |
| Hoofdverblijf | Je gaat er zelf wonen; niet verhuren, niet voor een kind, geen vakantiewoning |
| Woningwaarde | Maximaal 555.000 euro in 2026 |
| Eenmalig | Je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt |
| Schriftelijke verklaring | Je verklaart bij de notaris dat je aan de voorwaarden voldoet |
Alle vijf moeten tegelijk kloppen. Valt er één weg, dan geldt het gewone tarief van 2% — of 8% als het geen hoofdverblijf wordt. De volledige tarieventabel staat in overdrachtsbelasting 2026.
De grens van 555.000 euro is een klif, geen helling
Dit is het duurste misverstand rond deze regeling. De vrijstelling werkt niet als een schijf. Kost de woning 556.000 euro, dan krijg je niet 0% over de eerste 555.000 en 2% over de rest. Je krijgt helemaal niets en betaalt 2% over het volledige bedrag.
| Koopsom | Overdrachtsbelasting | Verschil met net eronder |
|---|---|---|
| 554.000 | € 0 | — |
| 555.000 | € 0 | — |
| 556.000 | € 11.120 | + € 11.120 voor 1.000 euro meer huis |
Wat je daarmee doet
De leeftijdsgrens hangt aan de levering
Je moet 18 tot en met 34 jaar zijn op het moment van de levering bij de notaris — niet op het moment dat je de koopakte tekent. Tussen die twee momenten zit bij een bestaande woning vaak enkele maanden, en bij nieuwbouw makkelijk een jaar of meer.
Word je in die periode 35, dan vervalt de vrijstelling. Dat is een van de weinige situaties in het Nederlandse belastingrecht waarin een verjaardag je elfduizend euro kost. Zit je in dat risico, bespreek dan met je makelaar en notaris of de leveringsdatum naar voren kan — dat is een gesprek dat je vooraf voert, niet achteraf.
Samen kopen met verschillende leeftijden
Koop je samen en voldoet maar één van jullie aan de voorwaarden, dan is de vrijstelling niet alles-of-niets voor het hele pand. De beoordeling gaat per koper, over ieders aandeel in de woning.
Praktisch: is jouw partner 33 en jij 36, en koopt ieder de helft, dan kan zij of hij de vrijstelling toepassen op die helft, terwijl jij over jouw helft 2% betaalt. Hoe de verdeling van het eigendom uitpakt voor het bedrag, laat je de notaris uitrekenen — en bedenk dat de eigendomsverhouding ook gevolgen heeft die veel verder reiken dan deze eenmalige belasting.
Je loopt de vrijstelling mis — wat dan?
Voldoe je net niet aan de voorwaarden, dan is het gewone tarief van 2% niet het einde van de wereld, maar het is wel geld dat je op je rekening moet hebben. Drie dingen die dan de moeite waard zijn om na te lopen.
Stap 1
Controleer of de leveringsdatum kan schuiven
Word je binnenkort 35, of zit je net boven de grens door een meerwerkpost bij nieuwbouw? De datum van levering is bepalend, en die ligt soms minder vast dan je denkt.
Stap 2
Kijk naar de samenstelling van de koopsom
Roerende zaken die niet nagelvast zijn kunnen soms apart worden gewaardeerd. Laat je notaris beoordelen wat in jouw geval verdedigbaar is — en accepteer het als het antwoord nee is.
Stap 3
Reken de 2% mee in je financieringsplan
Je kunt de overdrachtsbelasting niet meefinancieren. Zorg dat het bedrag als eigen geld beschikbaar is naast je inbreng en de overige kosten koper.
Stap 4
Bewaar de vrijstelling als je hem nog hebt
Hij is eenmalig. Koop je nu een klein appartement waarvoor je hem gebruikt, dan is hij weg voor de volgende, mogelijk duurdere woning. Reken uit welke van de twee je meer oplevert.
Wat de vrijstelling je oplevert
| Koopsom | Zonder vrijstelling (2%) | Met vrijstelling | Je bespaart |
|---|---|---|---|
| 250.000 | € 5.000 | € 0 | € 5.000 |
| 350.000 | € 7.000 | € 0 | € 7.000 |
| 450.000 | € 9.000 | € 0 | € 9.000 |
| 555.000 | € 11.100 | € 0 | € 11.100 |
Dat is geld dat je niet hoeft mee te financieren en dat je dus direct in je startpositie houdt. Bedenk wel dat de overdrachtsbelasting een eenmalige post is. De jaarlijkse fiscale behandeling van je vermogen loopt door zolang je het pand hebt, en die staat in box 3 in 2026.
Nieuwbouw en de vrijstelling
Bij nieuwbouw ligt het anders dan bij een bestaande woning, en dat scheelt geld — maar op een andere manier dan mensen denken.
Wat je moet weten
Wat de notaris precies controleert
De notaris toetst de voorwaarden bij de levering en laat je een schriftelijke verklaring tekenen. Wat er wordt nagegaan:
| Wat | Hoe |
|---|---|
| Je leeftijd | Uit je identiteitsbewijs, op de dag van de levering |
| Eenmaligheid | Jouw verklaring dat je de vrijstelling niet eerder gebruikte |
| Hoofdverblijf | Jouw verklaring dat je er zelf gaat wonen |
| Waarde van de woning | De koopsom, of de hogere waarde in het economisch verkeer als die afwijkt |
Die verklaring is geen formaliteit: blijkt achteraf dat je niet aan de voorwaarden voldeed, dan volgt naheffing met rente. Twijfel je over een van de punten, leg het dan vóór de levering voor aan je notaris in plaats van te tekenen en te hopen.
Veelgestelde vragen
Wat is de startersvrijstelling in 2026?
Kopers van 18 tot en met 34 jaar die een woning kopen om zelf in te wonen, betalen 0% overdrachtsbelasting als de woning niet meer kost dan 555.000 euro. Dat scheelt tot 11.100 euro.
Mag ik hem maar één keer gebruiken?
Ja. De vrijstelling is eenmalig. Heb je hem eerder gebruikt, dan betaal je bij een volgende woning het normale tarief van 2%. Je verklaart bij de notaris schriftelijk dat je hem nog niet hebt gebruikt.
Wat als de woning net boven 555.000 euro kost?
Dan vervalt de vrijstelling volledig — het is geen schijvenstelsel. Bij 560.000 euro betaal je 2% over het hele bedrag, dus 11.200 euro. Onderhandelen om onder de grens te komen is rond dat punt dus veel meer waard dan het verschil in koopsom.
Wij kopen samen en ik ben 36, mijn partner 33. Wat dan?
De vrijstelling wordt per koper beoordeeld. Je partner kan de vrijstelling voor haar of zijn aandeel toepassen, jij betaalt over jouw aandeel het tarief dat voor jou geldt. Laat de notaris dit uitrekenen voor jullie specifieke verdeling.
Telt de dag van de koopakte of van de levering?
De levering bij de notaris. Word je tussen het tekenen van de koopakte en de levering 35, dan vervalt de vrijstelling. Bij een nieuwbouwproject met een lange doorlooptijd is dat een reëel risico waar je vooraf op moet sturen.
Geldt de vrijstelling ook voor een beleggingspand?
Nee. De vrijstelling geldt alleen voor een woning die je zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken. Voor een pand dat je verhuurt geldt in 2026 het tarief van 8%.
Bronnen
- Belastingdienst — overdrachtsbelasting en tarieven
- Rijksoverheid — wijzigingen overdrachtsbelasting per 1 januari 2026
- Je notaris: die berekent en draagt de overdrachtsbelasting af bij de levering
Stratex Lab is geen fiscalist en geen financieel adviseur. Dit artikel is algemene informatie op basis van openbare bronnen, bijgewerkt op 10 augustus 2026. Tarieven en grensbedragen veranderen per belastingjaar; controleer ze bij de Belastingdienst of bij je notaris voordat je een beslissing neemt. Artikelen op deze site kunnen affiliate-links bevatten. Dat kost jou niets extra en heeft geen invloed op wat we schrijven.
Geef een reactie