Overdrachtsbelasting 2026: tarieven en wat er veranderde

Vastgoed & fiscaliteit — bijgewerkt aug. 2026

In 2026 daalde het tarief voor beleggingswoningen van 10,4% naar 8%. Op een pand van 300.000 euro scheelt dat 7.200 euro aan belasting. Tegelijk ging de grens voor de startersvrijstelling omhoog naar 555.000 euro. Hier staan alle tarieven op een rij en wat ze concreet kosten.

De vier tarieven van 2026

Het onderscheid dat alles bepaalt is hoofdverblijf of niet. Datzelfde rijtjeshuis kost je 2% als je er zelf gaat wonen en 8% als je het verhuurt. Dat verschil van 6 procentpunt is op een gemiddelde woning al snel meer dan de verbouwing.

Wat er in 2026 is veranderd

Twee wijzigingen, allebei in je voordeel als je koopt:

De verlaging van het beleggerstarief is de grootste verschuiving in deze belasting sinds jaren. Het tarief werd in 2021 juist verhoogd om beleggers van de woningmarkt te weren; de verlaging naar 8% is een gedeeltelijke correctie daarop, ingegeven door het teruglopende aanbod aan huurwoningen. Voor wie een beleggingspand overweegt, verandert dat de rekensom merkbaar — maar het is één post naast de jaarlijkse heffing in box 3, en die weegt op termijn zwaarder.

Wat het concreet kost

En het nieuwe tarief voor aandelentransacties

Een wijziging die de meeste kopers niet raakt maar die je moet kennen als je vastgoed via een vennootschap aanhoudt: in 2026 is er een apart tarief van 4% geintroduceerd voor bepaalde aandelentransacties in vastgoedvennootschappen.

De achtergrond is een constructie die jarenlang bestond. Vastgoed kun je op twee manieren overdragen: het pand zelf verkopen, of de aandelen verkopen van de BV die het pand bezit. Bij die tweede route werd in bepaalde gevallen minder of geen overdrachtsbelasting geheven, terwijl er economisch precies hetzelfde gebeurde. Het nieuwe tarief dicht een deel van dat gat.

Wat telt als hoofdverblijf?

Het 2%-tarief geldt als je de woning zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken — je woont er en staat er ingeschreven. Je moet dat bij de levering schriftelijk verklaren. Blijkt achteraf dat je er niet bent gaan wonen, dan kan de Belastingdienst het verschil naheffen, met rente.

Een paar situaties waarin mensen zich vergissen: een woning kopen voor een kind dat er gaat wonen is geen hoofdverblijf voor jou. Een pand kopen om te verbouwen en daarna te verkopen ook niet. En een vakantiewoning is nooit een hoofdverblijf, ook niet als je er veel bent.

Wanneer en hoe betaal je?

Bij de levering, via de notaris. Die berekent het bedrag, verrekent het in de afrekening en draagt het af aan de Belastingdienst. Je doet er zelf geen aangifte voor. Dat maakt het gemakkelijk, maar ook onzichtbaar: het bedrag staat als één regel op de nota van afrekening en verdwijnt in het geheel.

Vraag je notaris om de berekening apart te zien voordat je tekent, zeker als er twijfel is over welk tarief van toepassing is. Corrigeren na de levering kan, maar is omslachtig.

Waar het misgaat

Alle voorwaarden van de startersvrijstelling, inclusief de eenmaligheid en wat er geldt als je samen koopt, staan in vrijstelling overdrachtsbelasting 2026.

Overdrachtsbelasting bij schenken of erven van vastgoed

Krijg je een woning uit een erfenis of als schenking, dan speelt de overdrachtsbelasting anders dan bij een gewone koop — en dat leidt regelmatig tot verwarring over dubbele heffing.

Die derde rij is de klassieker: een woning ver onder de marktwaarde van je ouders kopen. Fiscaal wordt naar de waarde in het economisch verkeer gekeken, niet naar wat er op papier staat. Het verschil kan als schenking worden belast, boven op de overdrachtsbelasting over de werkelijke waarde.

Meer over hoe erf- en schenkbelasting werken staat in erfbelasting 2026 en schenkbelasting 2026.

Overdrachtsbelasting terugvragen: kan dat?

In een paar situaties is te veel betaalde overdrachtsbelasting terug te vorderen. Het gebeurt zelden, omdat de notaris het meestal goed berekent — maar bij twijfel over het toepasselijke tarief is het het controleren waard.

Die laatste is tegelijk de bekendste en de minst gebruikte: verkoopt iemand een pand binnen zes maanden door, dan wordt bij de tweede overdracht in beginsel alleen belasting geheven over de waardestijging. Dat scheelt fors, maar je moet het wel aankaarten — het gaat niet vanzelf.

Veelgestelde vragen

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik in 2026?

Koop je een woning waar je zelf in gaat wonen, dan 2%. Ben je starter tussen 18 en 35 en kost de woning niet meer dan 555.000 euro, dan 0%. Koop je een woning die niet je hoofdverblijf wordt — een beleggingspand — dan 8%. Voor overig vastgoed zoals kantoren en bedrijfspanden geldt 10,4%.

Wat is er in 2026 veranderd?

Twee dingen die geld schelen. Het beleggerstarief ging van 10,4% naar 8%, een verlaging van 2,4 procentpunt. En de grens van de startersvrijstelling ging van 525.000 naar 555.000 euro.

Wanneer betaal ik de overdrachtsbelasting?

Bij de levering, via de notaris. Die berekent het bedrag, houdt het in bij de afrekening en draagt het af. Je hoeft er zelf geen aangifte voor te doen.

Is de overdrachtsbelasting aftrekbaar?

Voor een eigen woning niet. Bij een pand dat je zakelijk of als belegging aanhoudt, hoort de overdrachtsbelasting tot de aanschafkosten en werkt hij anders door. Laat dat voor je eigen situatie narekenen — hier zit vaak meer verschil in dan mensen denken.

Telt de waarde of de koopprijs?

In beginsel de waarde in het economisch verkeer, en die is normaal gesproken gelijk aan de koopsom. Betaal je aantoonbaar onder de marktwaarde, bijvoorbeeld bij een koop binnen de familie, dan kan de Belastingdienst uitgaan van de hogere waarde.

Wat als ik net boven de startersgrens uitkom?

Dan vervalt de vrijstelling volledig. Hij werkt niet als een schijf: bij 556.000 euro betaal je niet 0% over de eerste 555.000, maar 2% over het geheel. Dat maakt het onderhandelen rond die grens onevenredig belangrijk.