Thuisborg review: rendement, risico’s en ervaringen

VASTGOED BELEGGEN · BIJGEWERKT MRT. 2026

Thuisborg biedt vastgoedobligaties met een rendement van 4,5% tot 8% per jaar, gedekt door Nederlandse koopwoningen die via sale-leaseback zijn aangekocht. Klinkt aantrekkelijk, maar is Thuisborg betrouwbaar genoeg voor jouw portefeuille? In deze Thuisborg review ontleed je het verdienmodel, de obligatieseries TB26 en TB28, de link met Reunion Ventures en Vondellaan, en de concrete risico’s die andere reviews onbenoemd laten. Ben je nieuw in vastgoed beleggen? Lees dan eerst onze uitgebreide pagina over de mogelijkheden.

Thuisborg richt zich op een specifieke niche: woningeigenaren (vaak 55-plussers) die hun overwaarde willen verzilveren zonder te verhuizen. Als belegger financier je die aankopen via obligaties en ontvang je per kwartaal rente. Dat klinkt simpel, maar het model heeft nuances die je moet kennen. We hebben de Nederlandse vastgoedfondsen vergeleken en plaatsen Thuisborg hieronder in perspectief naast SynVest en Vondellaan.

Wat is Thuisborg? Het sale-leaseback model uitgelegd

Thuisborg is een Nederlands vastgoedplatform dat woningen koopt van particuliere eigenaren en die woningen direct terugverhuurt aan dezelfde bewoners. Dit heet sale-and-leaseback. De vorige eigenaar wordt huurder, behoudt zijn woning en ontvangt een bedrag in contanten. Thuisborg betaalt maximaal 80% van de getaxeerde marktwaarde, waardoor er een buffer ontstaat voor de belegger.

Het geld om die woningen aan te kopen haalt Thuisborg op bij particuliere beleggers via vastgoedobligaties. Jij als belegger leent dus feitelijk geld aan Thuisborg, dat wordt ingezet om woningen te kopen. In ruil krijg je een vaste rente per kwartaal. Eind 2024 bedroeg het totaal toevertrouwd vermogen ruim 15,4 miljoen euro.

Hoe werkt sale-leaseback beleggen bij Thuisborg?

Het sale-leaseback proces van Thuisborg verloopt in vier stappen. Dit is hoe het er in de praktijk uitziet, zowel vanuit het perspectief van de woningeigenaar als van jou als belegger.

Thuisborg obligaties TB26 en TB28: rendement en voorwaarden

Thuisborg biedt twee obligatieseries aan, elk met een eigen risico-rendementsprofiel. Daarnaast is er de optie om direct te investeren in een beleggingspand, maar die vereist een aanzienlijk hoger bedrag. Hieronder de belangrijkste kenmerken op een rij.

Serie TB26 — flexibel instappen

De TB26-obligatie is de meest toegankelijke optie. Je legt minimaal 1.000 euro in en kiest zelf een looptijd vanaf 1 jaar. Het rendement bedraagt 4,5% tot 6,5% per jaar, afhankelijk van de gekozen looptijd. Hoe langer je vastlegt, hoe hoger de rente. Na afloop van de minimale looptijd kun je per kwartaal uitstappen zonder kosten.

Serie TB28 — hoger rendement, langere commitment

Wil je meer rendement en kun je het geld minimaal drie jaar missen? Serie TB28 biedt 7% tot 8% per jaar, maar vereist een minimale inleg van 100.000 euro en een looptijd van drie jaar. Dit is duidelijk bedoeld voor vermogende beleggers die bewust kiezen voor een hoger rendement in ruil voor minder liquiditeit.

Rekenvoorbeeld: €5.000 in Serie TB26 (3 jaar, 6%)

Stel, je belegt 5.000 euro in Thuisborg Serie TB26 met een looptijd van 3 jaar en een jaarrendement van 6%. Hoe ziet dat er concreet uit?

Na drie jaar heb je in totaal €900 aan rente ontvangen, verdeeld over twaalf kwartaaluitkeringen van €75. Aan het einde van de looptijd krijg je je oorspronkelijke inleg van €5.000 terug. Let op: dit is een prognose op basis van de huidige voorwaarden. Thuisborg-obligaties zijn niet gedekt door het depositogarantiestelsel, dus je inleg is niet gegarandeerd.

Thuisborg en Reunion Ventures: de bedrijfsstructuur

Een belangrijk gegeven dat in veel Thuisborg ervaringen onderbelicht blijft: Thuisborg is onderdeel van Reunion Ventures. Dat is dezelfde holding die ook Vondellaan Vastgoed bezit. Beide merken opereren zelfstandig, maar delen dezelfde moedermaatschappij en managementstructuur.

Wat betekent dit voor jou als belegger? Het betekent dat je risico geconcentreerd is als je zowel in Thuisborg als in Vondellaan Vastgoed obligaties belegt. Problemen bij de holding kunnen beide merken raken. Spreid je vastgoedportefeuille daarom bewust over onafhankelijke partijen.

Het verschil tussen de twee: Thuisborg richt zich op sale-leaseback van bestaande koopwoningen, terwijl Vondellaan investeert in huurwoningen in het starterssegment buiten de Randstad. Beide bieden obligaties vanaf €1.000, maar het onderliggende vastgoedtype en de doelgroep verschillen. Wie maximale spreiding wil, combineert een van deze twee met een onafhankelijke partij zoals SynVest, dat onder AFM-toezicht opereert en in commercieel vastgoed belegt.

Risico’s en aandachtspunten van Thuisborg

Geen enkele belegging is risicovrij, en vastgoedobligaties vormen daarop geen uitzondering. Hieronder de voornaamste risico’s die je als belegger moet meewegen voordat je in Thuisborg obligaties stapt.

Geen Wft-toezicht. Thuisborg beschikt niet over een vergunning van de AFM. De obligaties vallen onder de Wet handhaving consumentenbescherming (Whc), maar dat biedt aanzienlijk minder bescherming dan het toezichtkader waaronder bijvoorbeeld SynVest opereert. Er is geen onafhankelijke toezichthouder die de bedrijfsvoering controleert.

Geen depositogarantie. Je inleg valt niet onder het depositogarantiestelsel (DGS). Bij een faillissement van Thuisborg ben je een gewone schuldeiser. Het onderpand bestaat uit woningen, maar de afwikkeling kan jaren duren en je bent niet gegarandeerd dat je alles terugkrijgt.

Concentratierisico Reunion Ventures. Zoals hierboven beschreven: Thuisborg en Vondellaan delen dezelfde holding. Structurele problemen bij Reunion Ventures kunnen beide entiteiten raken.

Woningmarktrisico. De buffer van 20% (aankoop tegen max. 80% marktwaarde) biedt bescherming bij een gematigde prijsdaling. Bij een scherpe correctie van de woningmarkt wordt die marge echter ontoereikend.

Beperkte liquiditeit. Je kunt pas uitstappen na de minimale looptijd (1 jaar bij TB26, 3 jaar bij TB28) en alleen per kwartaal. Er is geen secundaire markt om je obligatie tussentijds te verkopen.

Voor wie zijn Thuisborg obligaties geschikt?

Thuisborg-obligaties passen niet bij elke belegger. Op basis van de voorwaarden, het rendement en de risico’s is het product het meest geschikt voor de volgende profielen.

Vergelijking: Thuisborg vs Vondellaan vs SynVest

Hoe verhoudt Thuisborg zich tot de andere populaire vastgoedaanbieders in Nederland? Hieronder vergelijk je de drie partijen op de belangrijkste criteria. Lees ook onze uitgebreide SynVest review voor een diepgaande analyse van dat fonds.

Onze analyse: SynVest biedt het meeste toezicht (AFM) en het langste trackrecord, maar heeft een lagere prognoserente en uitstapkosten van 2,5%. Thuisborg biedt potentieel hoger rendement en geen uitstapkosten na de looptijd, maar mist financieel toezicht. Vondellaan scoort op papier het hoogst qua rendement (tot 8,5%), maar het negatieve eigen vermogen eind 2024 is een aandachtspunt. Beide Reunion Ventures-merken brengen concentratierisico mee als je in allebei belegt.