VASTGOED BELEGGEN · BIJGEWERKT: JULI 2026
Sinds 1 januari 2023 mag een Nederlands kantoorpand boven de 100 m² geen huurder meer hebben zonder energielabel C — gemeenten delen in 2026 actief waarschuwingsbrieven en lasten onder dwangsom uit tot €81.000 aan eigenaren die niet voldoen. Dat is geen ver-van-je-bed-show voor vastgoedbeleggers: circulariteit en energielabel bepalen inmiddels rechtstreeks de waarde, de verhuurbaarheid en de financierbaarheid van een pand. In dit artikel leggen we uit wat circulaire economie in de vastgoedsector concreet betekent, welke regels in 2026 gelden, wat een beter energielabel oplevert in euro’s, en hoe je dit meeweegt als je via een vastgoedfonds of -obligatie belegt.
In het kort
Wat is het: een bouw- en beheermodel waarbij materialen zo lang mogelijk in omloop blijven — hergebruik, demontabel ontwerpen en levensduurverlenging in plaats van slopen en nieuwbouwen.
Wat levert het op: panden met energielabel A zijn gemiddeld tot 10-15% meer waard dan vergelijkbare panden met label G; de stap van G naar C alleen al levert historisch gemiddeld 11,3% waardestijging op.
Wat heb je nodig: als belegger geen technische kennis — wel inzicht in welk fonds of welke obligatie-uitgever daadwerkelijk rapporteert over duurzaamheid, en welke dat niet doet.
Alternatieven: zelf een pand kopen en verduurzamen, beleggen via een AFM-gereguleerd fonds zoals SynVest, of instappen op vastgoedobligaties zoals die van Vondellaan of Thuisborg.
Wat is circulaire economie in de vastgoedsector precies?
In een traditionele, lineaire bouweconomie worden grondstoffen gewonnen, verwerkt tot bouwmateriaal, gebruikt en na sloop afgevoerd als afval. Circulaire economie in vastgoed keert dat om: materialen worden zo ontworpen dat ze na de levensduur van een gebouw opnieuw bruikbaar zijn, gebouwen worden aanpasbaar in plaats van gesloopt, en afval wordt zoveel mogelijk voorkomen in plaats van verwerkt.
De bouw- en sloopsector is in Nederland verantwoordelijk voor een groot deel van het nationale grondstofverbruik en van het totale afval, en is daarmee een van de speerpunten van het Nationaal Programma Circulaire Economie: het kabinetsdoel is Nederland in 2050 volledig circulair te hebben, met een tussendoel van 50% minder gebruik van primaire grondstoffen in 2030. Voor vastgoedbeleggers vertaalt zich dat concreet in strengere bouwregelgeving, hogere financieringseisen en — belangrijker voor je portemonnee — een groeiend waardeverschil tussen panden die wél en niet aan de nieuwe normen voldoen.
Circulariteit is dus geen los duurzaamheidsthema naast rendement — het wordt steeds vaker een directe rendementsfactor. Een pand dat niet aan de eisen voldoet, is lastiger te verhuren, lastiger te financieren en lastiger door te verkopen. Dat geldt zowel voor een eigen beleggingspand als voor de onderliggende panden in een vastgoedfonds waarin je participeert.
Kernfeit
Sinds 1 januari 2023 moet elk Nederlands kantoorpand groter dan 100 m² minimaal energielabel C hebben om nog als kantoor gebruikt te mogen worden. Zonder geldig label C mag het pand niet als kantoor verhuurd of gebruikt worden — dat raakt direct de huurinkomsten en dus het rendement van vastgoedbeleggingen met kantoren in de portefeuille.
Welke regels gelden er in 2026 voor circulair en duurzaam vastgoed?
De regelgeving rond duurzaam en circulair bouwen is de afgelopen jaren flink aangescherpt en blijft in 2026 verder aandraaien. Vier ontwikkelingen zijn het meest relevant voor beleggers:
Energielabel C-verplichting kantoren: van kracht sinds 2023, met actieve handhaving door gemeenten en omgevingsdiensten in 2026. Boetes lopen uiteen van enkele duizenden euro’s tot lasten onder dwangsom van tientallen duizenden euro’s per overtreding.
Aangescherpte BENG-eisen nieuwbouw: vanaf 2026 mag nieuwbouw maximaal 25 kWh/m² per jaar aan energie gebruiken, met een maximaal fossiel energiegebruik van 15 kWh/m² per jaar en minimaal 50% hernieuwbare energie — 15 tot 25% strenger dan de eisen van 2024.
Uitgebreide MPG-milieuprestatienorm: de MilieuPrestatie Gebouwen wordt vanaf 2026 berekend volgens 19 in plaats van 11 milieu-impactcategorieën, waardoor circulariteit zwaarder meeweegt in de verplichte milieuprestatieberekening bij nieuwbouwaanvragen.
MIA/Vamil-fiscale prikkel voor circulair bouwen: de RVO-milieulijst 2026 beloont nieuwbouwprojecten die minimaal 30% herbruikbare of gerecyclede materialen gebruiken en een demontageplan met minstens 55% losmaakbaarheidsindex hebben, met extra investeringsaftrek voor de opdrachtgever.
Voor jou als belegger is de kern simpel: elk jaar dat verstrijkt, wordt het verschil tussen een “gewoon” pand en een circulair, energiezuinig pand groter — in regelgeving, in financierbaarheid en in verkoopwaarde.
Wat levert een beter energielabel écht op in euro’s?
Dit is waar circulariteit ophoudt een abstract duurzaamheidsverhaal te zijn en een rendementsfactor wordt. Data van vastgoedplatforms als Brainbay en Altum AI laat zien dat het waardeverschil tussen energiezuinige en energieverslindende panden de afgelopen jaren alleen maar is toegenomen.
| Labelstap | Gemiddelde waardestijging | Voorbeeld op €300.000 |
| Van label G naar C | +11,3% | +€33.900 → €333.900 |
| Van label C naar A | +4,7% | +€15.700 → €349.600 |
| Rechtstreeks van G naar A | tot 10-15% | +€30.000 tot +€45.000 |
| Verschil per m² (A vs. G) | gem. €610/m² | bij 113 m²: ≈ €69.000 |
Bronnen: Brainbay, Altum AI en ABN AMRO woningmarktdata (2024-2026). Cijfers gelden voor de woningmarkt en zijn een indicatie; voor bedrijfsmatig vastgoed (kantoren, winkels) kunnen de percentages afwijken, maar de richting — beter label, hogere waarde — is dezelfde.
De omgekeerde beweging bestaat ook: de zogeheten “brown discount”. Panden met een slecht energielabel worden lastiger verzekerbaar, lastiger te financieren tegen scherpe rente, en in het geval van kantoren boven 100 m² simpelweg onverhuurbaar zonder label C. Dat risico zit — vaak onzichtbaar — in elk vastgoedfonds of elke obligatie die belegt in ouder commercieel of residentieel vastgoed.
Wil je zelf beleggen in vastgoed dat aan deze eisen voldoet, dan is SynVest een van de weinige aanbieders in dit artikel met een AFM-vergunning en dus een verplichting om periodiek te rapporteren over de samenstelling en risico’s van het fonds. Dat is geen garantie dat elk pand in de portefeuille al aan de scherpste circulariteitseisen voldoet, maar het geeft je als belegger wél extern toezicht en transparantie die vastgoedobligaties zonder Wft-vergunning niet bieden.
Hoe transparant zijn SynVest, Vondellaan en Thuisborg over duurzaamheid?
Geen van de drie aanbieders in dit artikel profileert zich expliciet als “circulair vastgoedfonds” — en dat is precies waarom het de moeite waard is om de verschillen op een rij te zetten voordat je instapt. Het type toezicht bepaalt namelijk hoeveel je als belegger te zien krijgt over de kwaliteit en duurzaamheid van de onderliggende panden.
| Aanbieder | Type | Portefeuille | Toezicht/rapportage | Rendement |
| SynVest | Vastgoedfonds (AFM) | Commercieel: supermarkten, winkelcentra, bedrijfsruimten | AFM-vergunning, periodieke rapportage | 6,3% prognose |
| Vondellaan Vastgoed | Obligatie (geen AFM) | Eengezinswoningen starterssegment | Geen AFM-vergunning | tot 8,5% vast |
| Thuisborg | Obligatie (geen AFM) | Particuliere woningen (sale-leaseback) | Geen Wft-vergunning | 4,5% – 8% vast |
Rendementen zijn prognoses of historische/vaste percentages — geen garantie voor de toekomst. Check altijd de actuele voorwaarden op de website van de aanbieder voordat je instapt.
Bij Vondellaan en Thuisborg koop je een obligatie: een schuldbekentenis met een vast rentepercentage. Je krijgt geen AFM-vergunning, geen periodieke portefeuillerapportage en geen inzicht in het energielabel van elk onderliggend pand — je vertrouwt op de jaarrekening en de voorwaarden van de uitgever. Dat kan een prima product zijn voor wie een vast rendement zoekt en het extra risico bewust accepteert, maar het is geen vervanging voor de transparantie die je bij een AFM-fonds krijgt.
Wil je weten welk vastgoedfonds bij jouw risicoprofiel past?
Vergelijk rendement, toezicht en uitstapkosten van alle aanbieders in Nederland.
Wat betekent circulair vastgoed voor je Box 3-aangifte?
Of een pand circulair, energiezuinig of verouderd is, verandert niets aan het fiscale regime: vastgoedbeleggingen, vastgoedobligaties en participaties in vastgoedfondsen vallen in Box 3 (vermogensrendementsheffing). Wat wél verandert, is de waarde waarover je belast wordt — en dus indirect de belastingdruk.
Box 3 in 2026
Het heffingvrij vermogen bedraagt €59.357 per persoon (€118.714 voor fiscale partners). Over vermogen daarboven reken je met een forfaitair rendement — voor “overige bezittingen” zoals vastgoed en beleggingsfondsen geldt een forfait van 6,00% — waarover je 36% belasting betaalt.
Stijgt de waarde van je beleggingspand door verduurzaming, dan stijgt daarmee ook de grondslag waarover je Box 3-belasting berekent op de peildatum van 1 januari. Via de tegenbewijsregeling (na de Kerstarresten van de Hoge Raad) kun je belasting betalen over je werkelijke rendement als dat lager is dan het forfaitaire rendement — raadpleeg hiervoor de rekenhulp van de Belastingdienst.
Wat zijn de risico’s van greenwashing bij circulaire vastgoedbeleggingen?
Naarmate “duurzaam” en “circulair” beter verkopen, groeit ook de verleiding om producten mooier voor te stellen dan ze zijn. Let op deze signalen voordat je instapt in een fonds of obligatie die zich als “groen” of “circulair” profileert:
Vage claims zonder cijfers
“Duurzaam beheerd” of “toekomstbestendig” zegt niets zonder concrete energielabels, MPG-scores of een losmaakbaarheidsindex. Vraag altijd naar het percentage van de portefeuille dat al aan energielabel C (of beter) voldoet.
Geen extern toezicht
Alleen aanbieders met een AFM-vergunning zijn verplicht om periodiek en gecontroleerd te rapporteren over hun portefeuille. Bij obligaties zonder Wft-vergunning — zoals Vondellaan en Thuisborg — moet je zelf de jaarrekening en de voorwaarden doorspitten.
Rendement dat losstaat van de onderliggende markt
Een vast rendement van 8% klinkt aantrekkelijk, maar zegt niets over de kwaliteit van de onderliggende panden. Een hoog vast rendement kan ook duiden op een hoger risicoprofiel van de uitgever — niet per se op een betere, circulaire vastgoedportefeuille.
Risicowaarschuwing
Beleggen in vastgoedfondsen en vastgoedobligaties brengt risico’s met zich mee. Je kunt (een deel van) je inleg verliezen. Er is geen depositogarantiestelsel van toepassing — die dekking geldt alleen voor spaargeld tot €100.000. Vondellaan en Thuisborg hebben geen AFM-vergunning: je hebt bij problemen minder externe bescherming dan bij een gereguleerd fonds. Dit is geen beleggingsadvies. Raadpleeg altijd het prospectus of de voorwaarden van de aanbieder.
Hoe pas je circulariteit toe als je zelf een beleggingspand hebt?
Beleg je niet via een fonds maar heb je een eigen beleggingspand — bijvoorbeeld een verhuurde woning of bedrijfsruimte — dan zijn er drie concrete stappen die het meeste waarde toevoegen zonder dat je meteen hoeft te slopen en herbouwen:
Isolatie eerst. Dak-, gevel- en vloerisolatie leveren doorgaans de grootste labelsprong op per geïnvesteerde euro — vaak genoeg om van label E/F/G naar C of B te gaan.
Hergebruik boven vervanging. Een keuken, kozijnen of vloeren herstellen of demontabel vervangen kost vaak minder dan volledige vervanging én scoort beter in de MPG-berekening.
Check de MIA/Vamil-regeling. Voor grotere renovatie- of nieuwbouwprojecten kan de RVO-milieulijst 2026 een extra investeringsaftrek opleveren als je aantoonbaar circulaire materialen en een demontageplan gebruikt.
Wil je liever niet zelf klussen en beheren, dan is instappen via een gereguleerd vastgoedfonds of via vastgoedobligaties de manier om toch mee te profiteren van de waardestijging van energiezuinig vastgoed, zonder zelf de renovatie te hoeven regelen.
Voor wie is beleggen in circulair vastgoed geschikt?
Circulariteit is geen apart “productcategorie” om in te beleggen — het is een kwaliteitsfilter dat je toepast op elke vastgoedbelegging die je overweegt. Dat maakt het relevant voor vrijwel iedere vastgoedbelegger, met wat nuance per profiel:
Wie voor de lange termijn belegt (5+ jaar) heeft het meest te winnen bij de green premium: regelgeving wordt strenger, niet losser, en het waardeverschil tussen goede en slechte labels neemt naar verwachting verder toe.
Wie via een fonds belegt zoals SynVest profiteert van gespreid risico over meerdere panden en van AFM-toezicht, maar heeft minder directe controle over welke panden precies verduurzaamd worden.
Wie zelf een pand bezit heeft de meeste controle — en dus ook de meeste verantwoordelijkheid om op tijd te verduurzamen voordat regelgeving of huurdersvraag het pand onverhuurbaar maakt.
Veelgestelde vragen over circulaire economie vastgoed
Wat is het verschil tussen duurzaam bouwen en circulair bouwen?
Duurzaam bouwen richt zich vooral op energiegebruik tijdens de gebruiksfase (isolatie, zonnepanelen, warmtepomp). Circulair bouwen gaat een stap verder en kijkt naar de hele levenscyclus van materialen: kunnen ze na afbraak of renovatie opnieuw gebruikt worden? Een gebouw kan energiezuinig zijn zonder circulair te zijn, en andersom.
Moet een vastgoedfonds AFM-gereguleerd zijn om verantwoord in circulair vastgoed te beleggen?
Niet per se, maar het maakt wel een groot verschil in transparantie. Een AFM-vergunning verplicht een fonds tot periodieke rapportage en extern toezicht. Obligatie-uitgevers zonder Wft-vergunning, zoals Vondellaan en Thuisborg, hoeven dat niet — daar moet je zelf meer onderzoek doen naar de kwaliteit van de onderliggende panden.
Wat kost het gemiddeld om een woning naar energielabel C te verduurzamen?
Dat hangt sterk af van het startlabel en het type woning, maar voor een gemiddelde rijwoning met label F of G liggen de kosten voor de stap naar label C doorgaans tussen de €10.000 en €25.000, met isolatie als grootste kostenpost. Gezien de gemiddelde waardestijging van 11,3% bij deze stap, verdient de investering zich bij veel panden binnen enkele jaren terug via de verkoop- of verhuurwaarde.
Wat gebeurt er als mijn kantoorpand in 2026 nog geen energielabel C heeft?
Het pand mag dan wettelijk niet meer als kantoor gebruikt of verhuurd worden. Gemeenten en omgevingsdiensten handhaven in 2026 actief met waarschuwingsbrieven, boetes en lasten onder dwangsom. Als eigenaar loop je dan zowel huurinkomsten als verkoopwaarde mis.
Is beleggen in een vastgoedobligatie zoals bij Vondellaan of Thuisborg net zo veilig als een AFM-fonds?
Nee. Een obligatie geeft je een vast rentepercentage, maar geen aandeel in een gespreide, extern gecontroleerde portefeuille. Zonder AFM-vergunning is er minder extern toezicht, en je loopt kredietrisico op de uitgevende partij: kan die niet aan haar betalingsverplichtingen voldoen, dan kun je (een deel van) je inleg verliezen. Er is geen depositogarantiestelsel van toepassing.
Telt circulair vastgoed mee als “groene belegging” voor Box 3?
Nee, er is geen apart, gunstiger Box 3-regime voor circulair of duurzaam vastgoed. De vrijstelling voor “groene beleggingen” in Box 3 geldt alleen voor specifiek door de overheid erkende groenfondsen en -spaarrekeningen, niet voor vastgoedfondsen of -obligaties. Vastgoedbeleggingen vallen gewoon onder het forfait voor “overige bezittingen” (6,00% in 2026).
Bronnen
— RVO: Energielabel C kantoren, MPG milieuprestatie gebouwen, Milieulijst MIA/Vamil 2026
— Rijksoverheid: Nationaal Programma Circulaire Economie
— Belastingdienst: Box 3 heffingvrij vermogen en forfaitair rendement 2026
— Brainbay, Altum AI, ABN AMRO: woningmarktdata energielabel en waardeontwikkeling
Stratex Lab is een onafhankelijke vergelijkingssite. Dit artikel bevat affiliate-links naar SynVest, Vondellaan Vastgoed en Thuisborg. Als je via deze links een product afsluit, kunnen wij een vergoeding ontvangen van de aanbieder — zonder extra kosten voor jou. Dit heeft geen invloed op onze beoordeling. Beleggen brengt risico’s met zich mee, waaronder verlies van (een deel van) je inleg. Dit artikel is geen beleggingsadvies of belastingadvies; raadpleeg voor je persoonlijke situatie een erkend adviseur.
Geef een reactie