VASTGOED · BIJGEWERKT: JULI 2026
Schenk je een verhuurd appartement van €300.000 aan je kind, dan kan de fiscus tot €42.751 belasting innen — schenkbelasting én overdrachtsbelasting samen. Schenk je in plaats daarvan geld, dan betaalt je kind mogelijk niets. Het verschil zit in een detail dat de meeste uitleg over vastgoed schenken belasting overslaat: de verrekening tussen beide belastingen, en het antwoord op de vraag of je überhaupt stenen moet schenken in plaats van geld. Hieronder rekenen we het voor je uit, met de tarieven en vrijstellingen die in 2026 gelden.
In dit artikel
In het kort
Wat is het: vastgoed schenken betekent dat je een woning, appartement of bedrijfspand overdraagt zonder tegenprestatie. De ontvanger wordt daardoor belastingplichtig voor schenkbelasting én, in de meeste gevallen, overdrachtsbelasting.
Wat kost het: bij een beleggingswoning van €300.000 aan een kind betaal je in 2026 al gauw €40.000 à €43.000 aan gecombineerde belasting, ook ná verrekening. Bij de eigen woning (2% overdrachtsbelasting) valt dit lager uit.
Wat heb je nodig: een notariële akte, een waardebepaling (WOZ of taxatie), en binnen de aangiftetermijn (vóór 1 maart van het jaar erna) een aangifte schenkbelasting bij de Belastingdienst.
Alternatief: geld schenken zodat de ontvanger zelf — eventueel via een gereguleerd vastgoedfonds — in vastgoed belegt. Geen overdrachtsbelasting, geen versnipperd eigendom, en de jaarlijkse vrijstelling is makkelijker te herhalen.
Alternatief voor vastgoed schenken
SynVest — vastgoedfonds (AFM-gereguleerd)
In plaats van een heel pand over te dragen, kun je een geldbedrag schenken dat de ontvanger zelf belegt in een gespreid vastgoedfonds. SynVest heeft een AFM-vergunning, belegt in commercieel vastgoed door heel Nederland en is al toegankelijk vanaf €100 per maand of €2.500 eenmalig — ideaal om een schenking van bijvoorbeeld €6.908 of €33.129 direct te laten renderen zonder dat er een huis van eigenaar hoeft te wisselen.
Hoeveel schenkbelasting betaal je bij het schenken van vastgoed in 2026?
De hoogte van de schenkbelasting hangt af van twee dingen: de waarde van het vastgoed op het moment van schenking en de relatie tussen schenker en ontvanger. Voor de waardebepaling geldt bij woningen de WOZ-waarde van het jaar van schenking, niet de taxatiewaarde die je eventueel apart laat opmaken. De Belastingdienst kent drie schijven: kinderen, kleinkinderen, en “overige verkrijgers” (iedereen zonder familieband, zoals een neef, vriend of partner zonder huwelijk of samenlevingscontract).
Elke ontvanger heeft ook een jaarlijkse vrijstelling die los staat van de waarde van het vastgoed. Die vrijstelling trek je eerst af, pas over het restant bereken je het tarief. Hieronder de cijfers die de Belastingdienst voor 2026 hanteert.
| Relatie tot schenker | Jaarlijkse vrijstelling | Eenmalig verhoogd (18-40 jr) | Tarief tot €158.669 | Tarief daarboven |
| Kind | €6.908 | €33.129 (vrije besteding) / €69.009 (studie) | 10% | 20% |
| Kleinkind | €2.769 | Niet van toepassing | 18% | 36% |
| Overige verkrijgers | €2.769 | Niet van toepassing | 30% | 40% |
Bron: Belastingdienst, Successiewet 1956 art. 24 lid 1 en Belastingdienst-richtlijnen schenkbelasting 2026. Ouders (ook gescheiden) tellen als één schenker per kind.
Let op: de fiscaal populaire “jubelton” — de eenmalige vrijstelling van ruim €100.000 specifiek voor de eigen woning — is per 1 januari 2024 definitief afgeschaft. Sindsdien resteert alleen de eenmalige verhoogde vrijstelling voor vrije besteding (€33.129) of voor een dure studie (€69.009). Wie in 2023 nog een jubelton ontving, moet dat bedrag uiterlijk 31 december 2025 hebben besteed aan de eigen woning.
Moet je ook overdrachtsbelasting betalen als je vastgoed schenkt?
Ja, in bijna alle gevallen. Een schenking van vastgoed is fiscaal ook een “verkrijging” van onroerend goed, en daarover is overdrachtsbelasting verschuldigd door de ontvanger — ongeacht of er geld van eigenaar wisselt. Het tarief hangt af van het soort vastgoed en wat de ontvanger ermee gaat doen:
Eigen woning (ontvanger gaat er zelf langdurig wonen): 2%, of 0% bij de startersvrijstelling (18-35 jaar, woningwaarde onder €555.000, wordt hoofdverblijf).
Beleggingswoning (verhuurd of leegstaand, geen hoofdverblijf): 8% per 1 januari 2026, verlaagd vanaf de eerdere 10,4%.
Niet-woningen zoals een bedrijfspand, kantoor of stuk grond: 10,4%, ongewijzigd.
Uitzonderingen: bij nieuwbouw, bij verkrijging via erfenis, of bij eigendomsoverdracht binnen huwelijk of scheiding is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Bij een schenking van vastgoed geldt die uitzondering niet — daar reken je gewoon mee.
Hoe werkt de verrekening van overdrachtsbelasting met schenkbelasting?
Dit is het onderdeel dat de meeste uitleg over vastgoed schenken overslaat, terwijl het financieel het meeste verschil maakt. Op grond van artikel 24 lid 2 van de Successiewet trekt de Belastingdienst de betaalde overdrachtsbelasting af van de verschuldigde schenkbelasting — niet van de grondslag, maar van het uiteindelijke belastingbedrag. Dat voorkomt dat dezelfde waarde twee keer volledig wordt belast.
Een rekenvoorbeeld maakt dit concreet. Stel: ouders schenken een verhuurd appartement (WOZ-waarde €300.000, geen eigen woning) aan hun kind van 32 jaar.
| Berekening | Bedrag |
| Overdrachtsbelasting (8% van €300.000, betaald door kind) | €24.000 |
| Schenkbelastinggrondslag (€300.000 − jaarlijkse vrijstelling €6.908) | €293.092 |
| Schenkbelasting vóór verrekening (10% tot €158.669, 20% erboven) | €42.751,50 |
| Verrekening: reeds betaalde overdrachtsbelasting | -€24.000 |
| Resterende schenkbelasting | €18.751,50 |
| Totale belastingdruk (overdrachtsbelasting + schenkbelasting) | €42.751,50 (≈14,3%) |
Kernfeit
Zonder de verrekeningsregel zou je in dit voorbeeld €24.000 + €42.751,50 = €66.751,50 betalen. Met verrekening is dat €42.751,50 — een verschil van €24.000. Vergeet je deze aftrek in je aangifte, dan betaal je dus dubbel op hetzelfde bedrag.
Is het slimmer om vastgoed te schenken of geld te schenken om te beleggen?
Bij het schenken van een heel pand loop je tegen drie praktische problemen aan: het bedrag is groot en ondeelbaar, je kunt de jaarlijkse vrijstelling niet makkelijk over meerdere jaren spreiden (je schenkt tenslotte één huis, niet een tiende huis per jaar), en er komt sowieso overdrachtsbelasting bij kijken. Schenk je in plaats daarvan geld, dan speel je met dezelfde vrijstellingen, maar zonder die extra heffing — en de ontvanger kan dat geld zelf beleggen in vastgoed in Nederland, via een fonds of obligatie, zonder dat er een woning van eigenaar hoeft te wisselen.
Vergelijk de twee routes voor hetzelfde doel — vermogen overdragen met een link naar vastgoed:
| Aspect | Woning schenken (€300.000) | Geld schenken + zelf beleggen |
| Overdrachtsbelasting | Ja, 8% | Nee |
| Notariële akte verplicht | Ja | Nee (tenzij bij eenmalige vrijstelling gewenst) |
| Bedrag spreiden over jaren | Lastig (ondeelbaar pand) | Makkelijk (jaarlijkse vrijstelling herhalen) |
| Spreiding van risico | Eén pand, één huurder(s)groep | Mogelijk gespreid via fonds (tientallen panden) |
| Liquiditeit voor ontvanger | Laag (vastgoed verkopen kost tijd) | Afhankelijk van gekozen product |
| Belastingdruk op €300.000 (kind, 2026) | ≈€42.751,50 (14,3%) | €0 tot ~€64.000 vrijgesteld, rest belast als geldschenking |
Dit is geen pleidooi om nooit meer vastgoed te schenken — soms wíl je juist dat specifieke huis overdragen, bijvoorbeeld het ouderlijk huis. Maar als je doel is om vermogen richting vastgoed over te dragen, is een geldschenking gecombineerd met een belegging in een vastgoedfonds fiscaal vaak efficiënter dan het pand zelf overdragen.
Twee opties met vast rendement (obligaties)
Vondellaan Vastgoed & Thuisborg — vastgoedobligaties (niet AFM-vergunning)
Vondellaan Vastgoed geeft obligaties uit op eengezinswoningen met een vast rendement tot 8,5% per jaar (looptijd 1 tot 5 jaar), Thuisborg financiert sale-and-leaseback-woningen met 4,5% tot 8%. Beide zijn instapbaar vanaf €1.000 — een bedrag dat goed past bij een jaarlijkse schenking. Geen van beide heeft een AFM-vergunning: het is een obligatie, geen beleggingsfonds onder toezicht.
Risicowaarschuwing
Vastgoedobligaties zoals die van Vondellaan en Thuisborg vallen niet onder het depositogarantiestelsel en niet onder AFM-toezicht. Je kunt (een deel van) je inleg verliezen als de uitgevende partij niet aan haar verplichtingen kan voldoen. Een vast rendement is geen garantie op terugbetaling. Dit is geen beleggingsadvies — weeg risico en looptijd af voordat je (of degene aan wie je schenkt) instapt.
Weten wat bij jouw situatie past?
Vergelijk vastgoedfondsen en obligaties voordat je een schenking regelt.
Welke strategieën verlagen de schenkbelasting bij vastgoed?
Gespreid schenken over meerdere jaren
De jaarlijkse vrijstelling van €6.908 (kind) of €2.769 (overigen) herhaalt zich elk kalenderjaar. Bij een geldschenking is dat eenvoudig te benutten: je schenkt bijvoorbeeld €6.908 in december en nog eens €6.908 in januari — twee jaarschijven binnen enkele weken, allebei belastingvrij. Bij een fysiek pand kan dit alleen door een aandeel in de eigendom (mede-eigendom) gefaseerd over te dragen, wat notarieel en fiscaal veel complexer is dan bij geld of een deelname in een fonds.
Vruchtgebruik: schenken zonder het huis te verlaten
Je kunt de “blote eigendom” van een woning schenken en zelf het vruchtgebruik behouden — het recht om er te blijven wonen of de huur te ontvangen. De waarde van de blote eigendom is lager dan de volle eigendom (de Belastingdienst rekent met een leeftijdsafhankelijke factor), waardoor de schenkbelasting op een lager bedrag wordt berekend. Bij overlijden van de schenker groeit het vruchtgebruik automatisch aan bij de blote eigenaar, vaak zonder aanvullende erfbelasting over dat deel.
Schenking op papier via een familiebank
Bij “schenken op papier” leen je als ouder het geschonken bedrag direct weer terug van je kind, vastgelegd in een onderhandse akte met een marktconforme rente (doorgaans 6%). Dit werkt voor geldschenkingen, niet voor een fysiek pand — nóg een reden waarom een geldschenking richting vastgoedbeleggen fiscaal flexibeler is dan het pand zelf overdragen.
Box 3 na de schenking
Zodra het vastgoed (of de belegging die ervoor in de plaats komt) eigendom is van de ontvanger, telt het mee in Box 3. Voor 2026 geldt een heffingvrij vermogen van €59.357 per persoon (€118.714 voor fiscale partners samen), een forfaitair rendement van 6,00% op “overig vermogen” (waaronder vastgoed en obligaties) en een belastingtarief van 36% over dat forfaitaire rendement. Verhuur je het geschonken pand door, dan wordt de waarde voor Box 3 vaak vastgesteld via de WOZ-waarde vermenigvuldigd met de leegwaarderatio — een wettelijke tabel van 73% tot 100% van de WOZ-waarde, afhankelijk van de verhouding tussen jaarhuur en WOZ.
Wat zijn de praktische stappen bij het schenken van vastgoed?
Een schenking van vastgoed regel je niet met een handtekening op een blaadje papier. De overdracht moet notarieel worden vastgelegd en ingeschreven bij het Kadaster, en de aangifte schenkbelasting loopt via de Belastingdienst.
Laat het vastgoed waarderen
Voor woningen geldt de WOZ-waarde van het schenkingsjaar. Bij bedrijfspanden of afwijkende situaties is een taxatierapport nodig.
Ga naar de notaris voor de akte van schenking
De notaris stelt de akte op, regelt inschrijving in het Kadaster en berekent meteen de overdrachtsbelasting die de ontvanger verschuldigd is.
Doe aangifte schenkbelasting
Vóór 1 maart van het jaar na de schenking, via het aangifteformulier schenkbelasting van de Belastingdienst. Vermeld hierbij de betaalde overdrachtsbelasting voor de verrekening.
Controleer gevolgen voor hypotheek en fiscale aftrek
Rust er een hypotheek op het pand, dan moet die vaak worden overgenomen of afgelost. Verandert het gebruik (eigen woning → verhuur), dan vervalt de hypotheekrenteaftrek en verschuift het pand naar Box 3.
Let op
Vastgoed is illiquide: als de aangifte schenkbelasting en overdrachtsbelasting samen tienduizenden euro’s bedragen, moet de ontvanger dat bedrag ergens vandaan halen — vaak zonder dat het pand meteen te gelde te maken is. Regel dit vooraf, bijvoorbeeld door een deel van de schenking in geld te doen naast het vastgoed, of door de ontvanger tijdig te laten sparen voor de belastingaanslag.
Veelgestelde vragen over vastgoed schenken en belasting
Moet ik belasting betalen als mijn ouders mij een huis schenken?
Ja, in de meeste gevallen betaal je zowel schenkbelasting (over de waarde boven je jaarlijkse vrijstelling van €6.908 in 2026) als overdrachtsbelasting (2% voor een eigen woning, 8% voor een beleggingswoning). De betaalde overdrachtsbelasting wordt verrekend met de verschuldigde schenkbelasting, zodat je niet twee keer volledig belast wordt over dezelfde waarde.
Kan ik in het geschonken huis blijven wonen?
Ja, dat kan via vruchtgebruik of een bruikleenovereenkomst. Bij vruchtgebruik behoudt de schenker het recht op gebruik of huurinkomsten, terwijl de blote eigendom overgaat naar de ontvanger. Dit moet notarieel worden vastgelegd en verlaagt bovendien de schenkbelastinggrondslag, omdat alleen de blote eigendom wordt belast.
Bestaat de jubelton (schenkingsvrijstelling eigen woning) nog in 2026?
Nee. De jubelton — de eenmalige vrijstelling van ruim €100.000 specifiek voor de eigen woning — is per 1 januari 2024 afgeschaft. In 2026 resteert alleen de eenmalige verhoogde vrijstelling voor vrije besteding (€33.129, kind 18-40 jaar) of voor een dure studie (€69.009).
Wat gebeurt er als de schenker binnen 180 dagen na de schenking overlijdt?
Dan geldt de 180-dagenregel (artikel 12 Successiewet): de schenking wordt fictief meegeteld bij de erfenis en er is erfbelasting over verschuldigd. De al betaalde schenkbelasting wordt daarbij verrekend met de erfbelasting, zodat je niet dubbel betaalt. Vanaf 2026 loopt dit automatisch mee via de aangifte erfbelasting, zonder aparte schenkbelastingaangifte.
Hoe wordt de waarde van geschonken vastgoed vastgesteld?
Voor de schenkbelasting geldt bij woningen doorgaans de WOZ-waarde van het schenkingsjaar. Voor de overdrachtsbelasting telt de waarde in het economisch verkeer, die kan afwijken van de WOZ-waarde. Bij bedrijfspanden of afwijkende situaties is vaak een onafhankelijke taxatie nodig.
Is het slimmer om vastgoed te schenken of geld te schenken om te beleggen?
Als je doel is vermogen richting vastgoed over te dragen (niet per se één specifiek pand), is een geldschenking meestal fiscaal efficiënter: geen overdrachtsbelasting, makkelijker te spreiden over jaren via de jaarlijkse vrijstelling, en de ontvanger kan zelf kiezen voor een gereguleerd vastgoedfonds of een obligatie. Wil je juist dat specifieke huis overdragen — bijvoorbeeld het ouderlijk huis — dan is directe schenking van het pand de logische route, ondanks de hogere belastingdruk.
Vermogen naar vastgoed overdragen zonder een pand te schenken?
Vergelijk gereguleerde fondsen en obligaties en kies wat past bij het bedrag dat je wilt schenken.
BRONNEN
— Belastingdienst: tarieven en vrijstellingen schenkbelasting 2026 (belastingdienst.nl)
— Belastingdienst: overdrachtsbelasting verrekenen met schenkbelasting (belastingdienst.nl)
— Successiewet 1956, artikel 12 (180-dagenregel) en artikel 24 lid 1 en 2
— Rijksoverheid/Ondernemersplein: verlaging overdrachtsbelasting beleggingswoningen naar 8% per 1-1-2026
— Belastingdienst: Box 3-berekening, heffingvrij vermogen en forfaitaire rendementspercentages 2026
Stratex Lab is een onafhankelijke vergelijker. Dit artikel bevat affiliate-links: als je via deze links een product afsluit, ontvangen wij mogelijk een vergoeding, zonder extra kosten voor jou. Dit is geen fiscaal of juridisch advies — reken je specifieke situatie altijd na met een notaris of belastingadviseur. Beleggen in vastgoedfondsen en -obligaties brengt risico’s met zich mee; je kunt (een deel van) je inleg verliezen.
Geef een reactie