Frankrijk vastgoed investeren fiscaal

VASTGOED BELEGGEN · BIJGEWERKT: JULI 2026

Koop je een appartement in de Provence of een huisje in de Dordogne, dan betaal je in Frankrijk al snel vier verschillende belastingen: taxe foncière, mogelijk taxe d’habitation, revenus fonciers als je verhuurt en bij verkoop een vermogenswinstbelasting van 36,2% als je minder dan 22 jaar eigenaar bent. En daarna moet je het pand ook nog in je Nederlandse Box 3-aangifte zetten. In dit artikel rekenen we elke belasting door met actuele tarieven, en laten we zien wanneer een Nederlands vastgoedfonds fiscaal eenvoudiger uitpakt dan direct kopen over de grens.

Welke belastingen betaal je als Nederlander over vastgoed in Frankrijk?

Frans vastgoed kent geen overdrachtsbelasting zoals wij die kennen (die zit verwerkt in de “frais de notaire”), maar wel vijf lopende en eenmalige belastingen die voor Nederlandse eigenaren relevant zijn. Hieronder het overzicht, daarna gaan we per belasting de diepte in.

Wat is de taxe foncière en hoeveel betaal je?

De taxe foncière is de Franse tegenhanger van onze onroerendezaakbelasting: een jaarlijkse belasting die elke eigenaar betaalt, ongeacht of het pand wordt gebruikt of leeg staat. De grondslag is niet de marktwaarde, maar de valeur locative cadastrale — de theoretische jaarlijkse huurwaarde zoals het kadaster die vaststelt, na een forfaitaire aftrek van 50%. Op dat bedrag past de gemeente vervolgens haar eigen tarief toe.

In de praktijk komt dit voor een gemiddelde woning neer op 0,5% tot 1,5% van de marktwaarde per jaar, maar de spreiding tussen gemeenten is groot: een appartement in Parijs betaalt relatief weinig, een vergelijkbaar huis in sommige provinciesteden juist veel meer, omdat gemeentelijke tarieven volledig lokaal worden vastgesteld. Er is geen landelijk maximum. Reken bij een huis van €250.000 dus op ergens tussen €1.250 en €3.750 taxe foncière per jaar — controleer het exacte tarief van de gemeente vóór aankoop, want dit verschil bepaalt mede je nettorendement.

Moet je nog taxe d’habitation betalen voor een tweede huis?

Sinds 2023 is de taxe d’habitation voor hoofdverblijven afgeschaft, maar voor tweede woningen (résidences secondaires) blijft deze belasting volledig van kracht. Als Nederlander met een vakantiehuis in Frankrijk val je per definitie in deze categorie, tenzij je er permanent woont.

Wat veel kopers niet weten: in meer dan 1.450 Franse gemeenten geldt een extra toeslag van 5% tot 60% bovenop het gewone tarief, specifiek voor tweede woningen. Deze “majoration zone tendue” geldt in gebieden met woningnood — grote agglomeraties én toeristische kustplaatsen en bergdorpen. Steden als Annecy, Biarritz en Saint-Malo passen vrijwel altijd het maximale tarief van 60% toe. Voor wie overweegt een tweede huis te kopen aan de Franse kust is dit een kostenpost die de jaarlijkse lasten fors kan opdrijven.

Hoe worden huurinkomsten (revenus fonciers) belast?

Verhuur je je Franse pand — bijvoorbeeld als vakantiewoning via een platform — dan vallen de inkomsten onder revenus fonciers als het onafgemeubileerd is, of onder een apart regime als het gemeubileerd wordt verhuurd. Bij ongemeubileerde verhuur heb je keuze uit twee regimes:

Het netto bedrag na aftrek wordt belast tegen je Franse progressieve inkomstenbelastingtarief, plus 17,2% sociale premies. Voor niet-ingezetenen geldt in de meeste gevallen een minimumtarief van 20% op de inkomstenbelasting-component, tenzij je kunt aantonen dat je gemiddelde Franse tarief lager uitvalt.

Hoeveel plus-value betaal je bij verkoop?

Verkoop je met winst, dan betaal je plus-value immobilière: 19% inkomstenbelasting plus 17,2% sociale premies, samen 36,2% over de gerealiseerde winst (verkoopprijs minus aankoopprijs, verhoogd met notariskosten en aantoonbare renovatiekosten). Bij een netto belastbare winst boven €50.000 komt daar nog een progressieve toeslag bovenop.

Beide componenten kennen een degressieve vrijstelling per bezitsjaar, maar in een ander tempo:

Even rekenen: verkoop je na 8 jaar bezit met een winst van €150.000, dan is de vrijstelling op de inkomstenbelastingcomponent nog beperkt (pas vanaf jaar 6 begint de afbouw) en betaal je op de sociale premies vrijwel niets af. Netto houd je dan al snel €40.000 tot €45.000 belasting over aan de fiscus over — een bedrag dat veel kopers vooraf onderschatten omdat ze uitgaan van hun Nederlandse aankoopdatum in plaats van de Franse regels.

Moet je dit ook in Nederland aangeven? Box 3 en het belastingverdrag

Als Nederlands belastingplichtige geef je je wereldwijde vermogen aan in Box 3 — ook een tweede huis in Frankrijk telt mee, tegen de WOZ-achtige waarde die je zelf onderbouwt (meestal de marktwaarde). Frankrijk heft daarnaast zelf al taxe foncière en eventueel taxe d’habitation. Om dubbele belasting te voorkomen, regelt artikel 24 van het belastingverdrag Nederland-Frankrijk dat Nederland een vermindering geeft: de Nederlandse Box 3-heffing wordt verlaagd in verhouding tot het deel van je vermogen dat in Frankrijk ligt.

Het resultaat: je betaalt niet dubbel over hetzelfde bedrag, maar je hebt wél twee aangiftes — de Franse revenus fonciers/plus-value-aangifte én de Nederlandse Box 3-aangifte met verrekening. Voor de meeste particuliere kopers is dit de reden om een lokale Franse boekhouder én een Nederlandse fiscalist in te schakelen, wat al snel €500 tot €1.500 per jaar aan advieskosten toevoegt.

SCI of privébezit: wat is fiscaal voordeliger?

Veel kopers van Frans vastgoed richten een Société Civile Immobilière (SCI) op om het pand in onder te brengen, vooral bij vererving aan meerdere kinderen of bij verhuur met wisselende eigendomsverhoudingen. Een SCI maakt het makkelijker om aandelen te schenken of te vererven zonder het pand zelf te hoeven splitsen, en geeft flexibiliteit in de verdeling van huurinkomsten tussen mede-eigenaren.

Fiscaal is een SCI niet per definitie voordeliger: standaard blijft een SCI “fiscaal transparant” (impôt sur le revenu), waardoor de belastingdruk voor de aandeelhouders vergelijkbaar is met privébezit. Kies je voor vennootschapsbelasting (impôt sur les sociétés), dan kun je afschrijven op het pand — gunstig bij verhuur, maar bij verkoop verlies je bepaalde vrijstellingen van de particuliere plus-value-regeling. Deze keuze is onomkeerbaar en vraagt vooraf advies van een Franse notaris of fiscalist; voor de meeste kopers met één vakantiewoning weegt de administratieve last van een SCI niet op tegen het voordeel.

Wat als de Franse fiscale complexiteit je afschrikt?

Niet iedereen die in vastgoed wil beleggen, hoeft daarvoor de grens over. Nederlandse vastgoedfondsen en -obligaties bieden blootstelling aan vastgoedrendement zonder Franse belastingaangifte, notariskosten of taxe foncière. Het rendement en risicoprofiel verschillen wel sterk per aanbieder — hieronder de vergelijking.

SynVest is een AFM-gereguleerd vastgoedfonds dat belegt in commercieel vastgoed in Nederland. Je zet in vanaf €100 per maand of €2.500 eenmalig, ontvangt maandelijks voorschotdividend, en hoeft geen Frans belastingnummer of notaris te regelen. Lees de uitgebreide SynVest review voor rendement, uitstapkosten en risico’s.

Vondellaan Vastgoed en Thuisborg werken met vastgoedobligaties: een vast rentepercentage op een gekozen looptijd, uitbetaald per kwartaal, vanaf €1.000 inleg. Deze aanbieders hebben geen AFM-vergunning — lees eerst de Vondellaan Vastgoed review en de Thuisborg review voordat je instapt.

Wil je meerdere Nederlandse vastgoedfondsen naast elkaar zien, inclusief kosten en rendement? Bekijk de volledige vergelijking van vastgoedfondsen in Nederland.