Vastgoed & belasting · Bijgewerkt jul. 2026
Verhuur je een woning? Dan mag je die in Box 3 vaak lager waarderen dan de WOZ-waarde. De leegwaarderatio is het percentage dat bepaalt hoeveel lager. Bij een jaarhuur van 4% van de WOZ-waarde reken je bijvoorbeeld met 95% van de WOZ — dat scheelt zo direct duizenden euro’s in je belastbare vermogen. Op deze pagina vind je de officiële tabel voor 2026, de formule, een rekenvoorbeeld en wat er per 2027 verandert (want de regeling verdwijnt).
In dit artikel
Wat is de leegwaarderatio?
Een verhuurde woning is minder waard dan een lege woning die je vrij kunt verkopen: er zit immers een huurder in met huurbescherming. De Belastingdienst houdt daar rekening mee. In plaats van de volle WOZ-waarde reken je in Box 3 met een lager bedrag, en de leegwaarderatio is het percentage dat aangeeft hoeveel van de WOZ-waarde je moet opgeven.
Dat percentage hangt af van één verhouding: de jaarlijkse kale huur gedeeld door de WOZ-waarde. Hoe lager de huur ten opzichte van de WOZ, hoe lager de leegwaarderatio — en hoe minder vermogen je opgeeft. De regeling geldt alleen voor woningen die je verhuurt met huurbescherming (een vast huurcontract), niet voor je eigen woning of tijdelijke verhuur.
Kernfeit
Sinds 2023 liggen de percentages tussen 73% en 100%. Is je jaarhuur méér dan 5% van de WOZ-waarde, dan reken je met 100% — dan levert de leegwaarderatio dus geen voordeel op. Het voordeel is het grootst bij een relatief lage huur ten opzichte van de WOZ-waarde.
Leegwaarderatio-tabel 2026
Dit is de officiële tabel van de Belastingdienst voor 2026. Zoek de rij die past bij jouw verhouding tussen jaarhuur en WOZ-waarde, en gebruik het bijbehorende percentage.
| Jaarhuur als % van de WOZ-waarde | Leegwaarderatio (% van WOZ) |
| 0% – 1% | 73% |
| 1% – 2% | 79% |
| 2% – 3% | 84% |
| 3% – 4% | 90% |
| 4% – 5% | 95% |
| Meer dan 5% | 100% |
Bron: Belastingdienst, tabel waarde verhuurde of verpachte woning (2023 t/m 2026). Reken altijd met de kale huur (zonder servicekosten) en de WOZ-waarde met peildatum 1 januari van het voorgaande jaar.
Zelf de leegwaarderatio berekenen: formule en voorbeeld
Berekenen doe je in drie stappen. Je hebt twee gegevens nodig: de WOZ-waarde van de woning en de jaarlijkse kale huur.
Bereken de verhouding: jaarlijkse kale huur ÷ WOZ-waarde × 100%.
Zoek het percentage op in de tabel hierboven.
Vermenigvuldig de WOZ-waarde met dat percentage. Dat bedrag geef je op in Box 3.
Een concreet voorbeeld. Stel, je verhuurt een woning met een WOZ-waarde van €300.000 voor €1.000 kale huur per maand, oftewel €12.000 per jaar.
| Stap | Berekening | Uitkomst |
| Verhouding huur/WOZ | €12.000 ÷ €300.000 | 4% |
| Leegwaarderatio (tabel) | Rij 4% – 5% | 95% |
| Waarde in Box 3 | 95% × €300.000 | €285.000 |
| Verschil met volle WOZ | €300.000 − €285.000 | €15.000 lager |
Je geeft dus €285.000 op in plaats van €300.000. Dat scheelt €15.000 in je Box 3-grondslag. Bij het forfaitaire rendement van 6% en een tarief van 36% (2026) is dat zo’n €324 minder belasting per jaar. De WOZ-waarde bepaal je met de WOZ-beschikking van de gemeente; twijfel je over de waarde, dan kan een taxatie uitkomst bieden.
Wanneer geldt de leegwaarderatio niet?
De leegwaarderatio is geen automatisch recht. In deze gevallen reken je gewoon met 100% van de WOZ-waarde:
Tijdelijke huurcontracten: zonder huurbescherming geldt de leegwaarderatio niet.
Verhuur aan gelieerde partijen (familie, je eigen bv) tegen een niet-marktconforme huur — nieuw per 2026 (zie hieronder).
Jaarhuur boven 5% van de WOZ: dan is de ratio sowieso 100%.
Wat verandert er in 2026 en 2027?
Twee belangrijke wijzigingen om rekening mee te houden:
Per 2026: verhuur je aan een gelieerde partij (bijvoorbeeld een familielid of je eigen onderneming) tegen een huur die niet marktconform is, dan vervalt de leegwaarderatio en reken je met 100% van de WOZ-waarde. Dit sluit een veelgebruikte constructie om vermogen kunstmatig te verlagen.
Let op: afschaffing per 2027
Vanaf 1 januari 2027 verdwijnt de leegwaarderatio volledig — óók voor commerciële verhuur tegen een marktconforme huur. Vanaf dat moment reken je verhuurde woningen in Box 3 tegen 100% van de WOZ-waarde. Dit is een aankondiging in de fiscale plannen; controleer de definitieve regelgeving bij de Belastingdienst voordat je je aangifte over 2026 of 2027 indient.
Voor beleggers verandert dit de rekensom van direct verhuurd vastgoed flink. Wie de fiscale rompslomp van een eigen huurpand wil vermijden, kijkt soms naar beleggen via een fonds — zie onze vergelijking van vastgoedfondsen of het overzicht van alle manieren om in vastgoed te beleggen.
Veelgestelde vragen over de leegwaarderatio
Hoe bereken ik de leegwaarderatio?
Deel de jaarlijkse kale huur door de WOZ-waarde en zoek die verhouding op in de tabel. Bijvoorbeeld: €12.000 huur op een WOZ-waarde van €300.000 is 4%, wat volgens de tabel voor 2026 een leegwaarderatio van 95% geeft. Je geeft dan 95% × €300.000 = €285.000 op in Box 3.
Welke huur gebruik ik: kaal of inclusief servicekosten?
Je rekent met de kale huur, dus zonder servicekosten of kosten voor gas, water en licht. Gebruik de jaarhuur die op peildatum 1 januari geldt.
Geldt de leegwaarderatio ook bij tijdelijke verhuur?
Nee. De leegwaarderatio geldt alleen voor woningen die je verhuurt met huurbescherming (een vast contract). Bij tijdelijke verhuur zonder huurbescherming reken je met 100% van de WOZ-waarde.
Wat is het laagste percentage in 2026?
Het laagste percentage is 73%, dat geldt bij een jaarhuur van maximaal 1% van de WOZ-waarde. Bij een huur van meer dan 5% van de WOZ is de leegwaarderatio 100% en heb je dus geen voordeel.
Verdwijnt de leegwaarderatio echt in 2027?
Volgens de fiscale plannen verdwijnt de leegwaarderatio per 1 januari 2027, waarna verhuurde woningen tegen 100% van de WOZ-waarde in Box 3 vallen. Omdat dit soort regels nog kan wijzigen, controleer je de definitieve stand altijd bij de Belastingdienst voordat je aangifte doet.
Disclaimer: Dit artikel is algemene informatie, geen fiscaal advies. Fiscale regels rondom de leegwaarderatio en Box 3 kunnen wijzigen. Controleer de actuele tabel en voorwaarden altijd op belastingdienst.nl of raadpleeg een fiscalist voordat je aangifte doet. Bron: Belastingdienst, tabel waarde verhuurde of verpachte woning 2026.
Geef een reactie